В редких случаях сразу после заключения договора аренды ресторатор открывает заведение для посетителей. Обычно помещение еще нужно подготовить, сделать в нем хотя бы косметический ремонт. И мы начинаем задумываться, а что будет с этим ремонтом, если вдруг через полгода арендодатель решит от нас избавиться, кто будет нести эти затраты и, более того, не обяжут ли нас еще все вернуть в первоначальное положение? Юридически это все называется улучшения арендованного имущества, об этом и пойдет речь во второй статье из цикла материалов об аренде.

Стоит отметить, что в целом на рынке аренды коммерческой недвижимости вопрос о компенсации стоимости неотделимых улучшений поднимается не так уж часто. Те же офисные помещения малый бизнес предпочитает брать в аренду уже в отремонтированном виде, куда нужно только завезти свою мебель. Над красотой складских и производственных помещений тоже на первых порах можно сильно не беспокоиться, ведь клиент их изнутри не видит, а работники уж как-нибудь потерпят. В ресторанном бизнесе все по-другому: интерьер зала для обслуживания гостей в привлечении посетителей играет не меньшую роль, чем качество блюд и сам сервис, поэтому в ремонт, хотя бы самый минимальный, на стадии открытия вкладываются почти все. Опять же, и после нескольких лет работы может потребоваться реконструкция. Проблемы с арендатором по поводу дорогостоящих вложений и улучшений имущества возникнут не сейчас, а скорей на стадии прекращения отношений. Но это может случиться гораздо раньше запланированного срока прекращения договора аренды. Как же себя подстраховать.
Условия о неотделимых улучшениях в договоре аренды
Обычно арендодатель настаивает на подписании своей формы договора аренды. Если нам что-то не нравится, то придется делать протокол разногласий (и далеко не факт, что его подпишут, но попробовать все же стоит). В договоре обратите внимание на любые условия, которые касаются неотделимых улучшений (включая то, что так не называется, но речь идет о ремонте). Многие собственники сразу включают условие: стоимость неотделимых улучшений не возмещается. Такое условие нужно постараться исключить или хотя бы сделать менее убыточным для арендатора. Например, указать, что не возмещается только в случае грубого нарушения условий договора арендатором (если совсем исключить не получается). А что делать, если в договоре аренды вообще ничего не сказано про неотделимые улучшения? Надо ли включать туда такое условие? Нет, это не обязательно, т. к. по правилам Гражданского кодекса РФ право на возмещение стоимости неотделимых улучшений предусмотрено за арендатором «по умолчанию». А вот иное как раз можно установить договором. Можно, конечно, в договоре эти правила расписать более подробно, но если переговоры по заключению договора и так не клеятся, то зачем заострять лишнее внимание, на том, что можно согласовать потом. Главное, чтобы у арендатора в принципе было это право, и его не перекрыли сразу при заключении договора.

Источник: horeca-law.ru